深圳五和枢纽项目招标“爆雷” 坂田发展会否重蹈“华为科技城”覆辙?

　　7月20日，深圳公共资源交易中心发布龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务中标公告，这意味着该片区的城市更新将由中标方主导。公告显示，此次中标方为佳兆业集团（深圳）有限公司。种种迹象显示，佳兆业的入局为五和枢纽乃至坂田片区未来的发展埋下层层阴霾。

　　

　　五和枢纽项目“火线招标＂

　　据了解，坂田街道五和枢纽片区重点更新单元位于“龙岗西核心”，东临坂雪岗大道、南临永香路、西临梅观高速、北临吉华路；图则功能主要为居住、工业、商业等。研究范围主要是以永香路、坂雪岗大道、吉华路以及龙岗区行政区边界合围而成的区域，面积约240公顷。对于研究范围内的建成区，除了已列及正在申报计划的城市更新单元、涉及城中村综合整治分区及高密度城中村、新建成商品小区、旧住宅区、单一主体的意向城市更新项目外，原则上都划入了拆除范围，拟拆除范围约42公顷，现状总建面92.2万平方米，毛容积率2.2。

　　此外，深广中轴城际、深大城际、深惠城际及轨道5号线、轨道10号线在这里交汇，平南铁路也在此汇聚。

　　记者注意到，7月2日，龙岗区召开第二批平方公里级重点更新单元和重点利益统筹项目推介会，现场推介1个重点更新单元和4个重点利益统筹项目，坂田街道五和枢纽片区重点更新单元位列其中。7月5日，深圳公共资源交易中心发布《龙岗区坂田街道五和枢纽片区重点更新单元前期服务公告》，投标截止时间为2021年7月16日。

　　从推介会到正式招标仅用两天，作为深圳市级重大建设项目，五和枢纽项目如此迅速的“火线招标＂，引来市场不少的猜想和非议。

　　

　　集体资产处理合规性存

　　一位接近投标参与方的人士表示，五和枢纽项目按照现行的土地权属涉及重大村集体资产权益，但整个前期服务招标前后过程中，并未履行任何村集体企业“三会”和股东大会的决策程序。他认为，五和枢纽项目前期服务招标方案未获得任何业主方同意和授权，显然违反了深圳市和龙岗区相关集体资产监管的程序合规性要求。

　　该人士指出，本次中标方佳兆业公司坂田区域负责人马某之前在大族控股集团公司地产板块任职多年。在此次五和枢纽项目招标中，两家公司同时投标，极有可能存在串标、围标的可能。

　　据悉，有投标参与方已向有关部门申请，对两家公司的投标资料格式、内容雷同性、投标文件递交人、联系人雷同性以及投标资料上传网络端口等方面的雷同性进行深入调查。

　　消息人士透露，有参与方建议有关部门对五和枢纽项目作废标处理，待相关问题解决后合法合规的重新开展招标工作，同时尽快开展针对相关串标情况的调查，并根据调查结果对相关责任方进行依法依规处理。

　　有多年参与招投标的专业人士评论，此次招标在招标文件中规定，投标人须在龙岗区有十万平方米以上的更新面积，故意设置障碍排除有竞争力的投标单位，有＂萝卜招标＂之嫌。同时，在招标中明确规定，如前期服务商未能成为最终市场主体，则前期所有费用由市场主体承担，这一霸王条款明显违背了市场经济规则，有人为操纵的痕迹，对深圳的营商环境造成极大的负面影响。

　　

　　华为科技城”旧事重演？）

　　从五和枢纽项目穿透，再来看看佳兆业的发家史。

　　众所周知，佳兆业起家于龙岗区，1999年其开发的第一个项目“桂芳园”就位处布吉。借由“桂芳园”，佳兆业“一炮打响”，并迅速由深圳的关外进入关内，从住宅拓展到商业地产。

　　但是，自2014年10月深圳市委常委、政法委书记蒋尊玉涉嫌严重违纪接受调查后，这家顶着“旧城改造专家”光环的香港上市公司，被揭露和蒋尊玉落马有着千丝万缕的关系，其在售房源也被深圳规土部门限制出售。

　　据当地知情人士介绍，在蒋尊玉主政期间，佳兆业在深圳的布局相当激进，仅2011年前后就签约了440万平方米旧城更新项目。“蒋尊玉在龙岗主政的5年时间，是佳兆业在龙岗区不断获得丰收的时间点。”知情人士如是说。

　　同样位处龙岗区坂田街道的“华为科技城”项目，是蒋尊玉主政龙岗期间强势推进的“造城运动”。据称，当时华为科技城由深圳市政府投资110亿元、华为公司投资200亿元。但从2012年11月底开始，是由佳兆业主导启动了华为科技城第一个城市更新项目——佳兆业城市广场。佳兆业城市广场紧邻华为公司，占地32万平方米，总建筑面积达到128万平方米，是当时深圳历史上最大的综合体项目。

　　佳兆业公告显示，佳兆业是在2010年初通过行使买卖协议的期权获得华为科技城城市更新项目，佳兆业为此付出的代价为8.367亿元，折合楼面价不到每平方米652元，而当年佳兆业集团综合新增项目平均土地成本也接近每平方米900元。

　　在华为科技城造城运动中，佳兆业除了占据该片区核心位置外，也是华为科技城最大的地主。据相关资料显示，在华为科技城规划的二十多个子项目中，佳兆业拿到了接近一半的项目。

　　与此同时，华为科技城与地产开发商的高速发展，引起了华为公司的高度警惕。据说，当时华为高层普遍认为周边发展项目的规划与华为理念背道而驰，完全是打着华为的旗号大搞房地产。直到2015年5月，华为不得不出面澄清，华为科技城的项目与华为无关，华为既不会投资也不会购买，并促使区政府将华为科技城更名为“坂雪岗科技城”。

　　时隔11年，当年“华为科技城”的故事仿佛将再度上演。业内人士分析，一个城区的发展离不开市场主体的参与，特别是城市更新项目非常复杂，涉及到很多部门，容易滋生权力寻租，这次五和枢纽项目的走向无疑将给城区发展敲响警钟。