上海包装城2000户业主权益属于开发商？

　　(文/王旭明) 十多年前，开发商和马陆镇政府投入约1000万元，开发了上海包装城项目。如今这块土地价值约30亿元，土地溢价至少300倍，无论是开发商还是镇政府有关领导，他们靠这块土地足够赚的满满当当。然而，近年来，建筑商因工程款没拿到仍在投诉;2000户业主买来的房屋既不能自住，又不能出租。

　　

　　上海包装城项目这块巨大的“肥肉”，背后既有建筑商的血泪，也有上千户业主的血泪。

　　张炎悦，浙江诸暨人。是上海包装城项目的建筑商，因为该项目，张炎悦倾家荡产、妻离子散。

　　孙某某，店铺业主，虽然拥有房屋产权，但是经营权、使用权却不归她。自己花钱买的房子，自己不能住，也不能自由出租。只能任由上海包装城经营支配，所得租金回报还要看上海包装城脸色。

　　此类问题涉及2000户业主。他们共同向各级“扫黑除恶”办公室举报，向有关部门反映，但是该问题却一直得不到解决。

　　建筑商倾家荡产

　　2001年，陈平出资200万元，以上海嘉定区马陆镇政府名义租用农田385亩，租期50年，开发上海包装城项目(商品房、商铺)，当时的镇党委书记费小妹担任包装城工程总指挥。

　　项目还没启动，上海包装城有限公司就开始了大张旗鼓的销售楼盘。

　　为了促进销售，2001年9月，马陆镇政府出台“关于同意上海嘉定包装城有关优惠政策的批复”。批复明确，凡投资参与包装城营业房连建者，根据实际投资联建的营业房面积，给予落实房地产产权政策。代办50年期限的土地使用证和房屋产权证，税费自理;或由司法机关依法办理公证文书，确认土地使用权和房屋所有权，不收契税。联建户选择其中一种方式。

　　该批复还“出台”了三年后转为常住户口、经营返税50%、享受子女入学等优惠政策。

　　各地投资人蜂拥而至，纷纷购买联建房屋。

　　直到2002年7月，上海包装城才取得“建造营业用房”的《施工许可证》(建设面积4.6万平米)，由中国建筑第七工程局组织施工。

　　上海包装城有限公司和上海包装城有限公司建设指挥部在公开文件中记载，工程承包价款为平均676元/平米。

　　张炎悦以浙江诸暨建筑工程公司名义与上海包装城有限公司及中国建筑第七工程局(沪)签定施工合同，并于2003年1月份开工建设。

　　张炎悦按合同约定以480元每平米包工包料。

　　2003年春节后非典开始，材料价格猛涨。

　　非典前，钢材均价2000元/吨，人工工资180元/平米，水泥180元/吨，砂石28元/吨，多孔砖0.2元/块。

　　非典后，钢材均价3800元/吨，人工工资270元/平米，水泥460元/吨，砂石68元/吨，多孔砖0.55元/块。楼板、水电材料、涂料、模板、机械设施等都大幅涨价。

　　非典后，工程造价涨到810元/平米左右，整体涨幅高达近70%。

　　这种情况在全国较为普遍，2003年6月，最高院发文(2003)72号明确：因非典疫情原因，致使合同一方当事人权益有重大影响的合同纠纷案，可根据具体情况，依公平原则处理。

　　随后，上海包装城有限公司以建筑材料成本上涨为由，向联建户收取了1200多元每平米的施工差价。

　　但是这笔钱没有到达施工单位手中，张炎悦仍然以480元每平米的价格承包施工。

　　张炎悦说，“当时我向开发商提出：如果继续施工，材料价格要按上海建委信息价，人工、机械调整按规定文件执行;如果退场的话则按合同清算。开发商陈平让我继续施工。因为是垫资工程，我不太放心，便去找了时任马陆镇书记兼包装城项目工程总指挥费小妹。费小妹书记对我说，‘这是政府参与项目，你们大胆施工，就按陈平的表态结算，出了事找政府’。费书记信誓旦旦的表态让我吃了颗定心丸”。

　　2004年8月份，除了合同约定的工程，还有超出的工程量也都完工。张炎悦找开发商陈平结算工程款，但陈平再三推诿，后来镇政府多次协调也没有任何结果。

　　上海包装城有限公司仅以480元每平米的合同价支付张炎悦工程款，直到现在，开发商也没对张炎悦超出的工程量进行核算，对于因非典造成的材料涨价，也没有给予调整。

　　张炎悦支付四处筹集资金支付材料款、工人工资，面对巨大的亏损，张炎悦破产。

　　

　　巨大利益背后的交易

　　2003年9月，上海市嘉定区房屋土地管理局就嘉定人民政府批准上海包装城有限公司使用集体土地177830平米一事，向嘉定规划局征询土地转性规划选址的函。

　　2003年11月，马陆镇土地管理所向上海包装城有限公司发出通知，要求在2004年5月31日之前办妥国有土地出让手续，缴纳22万元每亩的土地出让金差价。

　　2004年1月，上海包装城有限公司向联建户发出转变土地使用性质补交土地出让金办理产权证的通知。通知称：“根据国土资源部和上海房土局的有关规范土地市场的精神，决定将公司现有集体土地使用权转性为国有土地有偿使用。原集体土地使用权现可转为国有土地产权分割到户办理产权证，但必须补交国有土地出让金。”

　　上海包装城有限公司以此为由向三类户型联建户分别收取4.5万元、4.9万元、5.5万元的土地出让金。

　　2006年，陈平将上海包装城公司营业楼(无产权证)和40亩土地使用权抵押给马路镇政府，马陆镇政府筹集5899万元用于包装城办理产权。

　　而此时，该宗土地使用权仍在马陆镇政府下属的上海马陆资产经营有限公司手中。

　　时任马陆镇镇长、上海马陆资产经营有限公司法人的费小妹主导实施该协议。

　　有一位神秘人物，在上海包装城拥有9套房屋，此人姓名叫费解。据传与费小妹有关。

　　还有几位当时在马陆镇政府担任领导职务的人员也拥有上海包装城多套房屋。

　　举报人告诉记者：“原马陆镇书记费小妹、原镇长赵明从该项目中得到多套房子和众多利益。费小妹和赵明连续升官;陈平成了亿万富翁;而张炎悦却被害的妻离子散、四处流浪。”

　　业主的房屋被“霸占”

　　一些业主纷纷投诉，并举报陈平涉嫌偷漏税。

　　费小妹曾任嘉定区马陆镇镇长、书记，嘉定区房地局局长，嘉定区副区长、嘉定工业区管委会主任，海虹桥商务区管理委员会副主任等职务。2019年5月，费小妹被免去上海虹桥商务区管理委员会副主任职务。

　　之后，上海包装城有限公司负责人陈平也因涉嫌偷漏税等问题被调查。

　　但是，费小妹和陈平均没有因该项目受到影响。

　　这块土地的地价每亩高达1200万左右，385亩土地，价值40亿。上海包装城有限公司超低价获得土地，而业主买来的高价房，权益还不归业主。

　　上海包装城公司开发商铺、店面5100间，商务楼12万平方米，总建筑面积22万平米。陈平招商时印发的通告中承诺要打造一个全亚洲最好的专业包装市场;年回报率达投资额的8%并且每年递增，5至8年收回成本;可以迁入上海户口;解决子女在当地重点学校就读等等。

　　由于土地手续不全等问题，嘉定区政府及相关部门不予办理房产证，经过业主们两年多的维权，并补缴了大量的土地转性费用，区政府经过协调才同意办理房产证。而陈某却又趁着业主领取房屋产权证时的迫切心情，收取业主大量滞纳金、利息，还强行与业主签订不公平协议，强制提供物业服务。

　　当业主们催发产权证时，上海包装城公司的向业主提出要补交约6万元转性费，后来又一次次不断加码加收16万元才给办理。有些不愿意缴纳高额费用的业主，其滞纳金被加到60多万元。

　　市场内共有房子2000多套，部分业主想自己居住或出租房屋，但是被上海包装城公司所禁止;自己住或出租就会被断水断电，如果通过上海包装城公司对外出租，租金中的60%至70%就要被上海包装城公司收取。

　　业主李某某认为这些乱收费既不合法又不合理，自己的房屋等于被霸占。他找到陈平说理之后，被人打了一顿。随后还被调来的废旧集装箱堵住了大门，造成他无法营业。

　　很多反映问题的业主被威胁、恐虾、谩骂、殴打、堵门、砸房、強制停水停电、垃圾堵门，一些业主和经营户被迫接受花样繁多的不合理收费，诸如租金分成费、前排费、特殊费、卫生费、停车费、广告费、保险费、各种保证金等等，收取的费用总和超过房租的70%，而且每年都是一次性收取。

　　一些业主告诉记者：“上海包装城公司通过强制手段把业主房屋的经营权控制在自己手里长达10多年，获取了巨额回报。上海包装城公司与业主在联建房的时候，签订有包租协议，但是协议没有约定时间。

　　该协议不是‘卖身契’，广大业主收回房屋使用权、经营权的决心不会因为一些势力的打压而动摇”。

　　

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